Fastighetsförmedling
| Författare: | Jingryd Ola |
| Titel: | Fastighetsförmedling |
| Upplaga: | 7 uppl. |
| Utgivningsår: | 2023 |
| Omfång: | 378 sid. |
| Förlag: | Studentlitteratur |
| ISBN: | 9789144162188 |
| Ämnesord: | Fastighetsrätt , Förmögenhetsrätt |
Pris: 546 SEK exkl. moms 
|
 Fastighetsmäklaryrket av i dag är en mycket kvalificerad och komplex profession som kräver kunskap inom vitt skilda områden, inte minst det juridiska. I den här boken behandlas fastighetsmäklarlagen och övriga rättskällor som är tillämpliga på mäklarens arbete med ett rättsvetenskapligt anslag, bland annat med belysande rättsfallsreferat. Boken behandlar även andra juridiska problem av civilrättslig, skatterättslig, straffrättslig och näringsrättslig karaktär som aktualiseras vid överlåtelse och förmedling av fastigheter och bostadsrätter. Hit hör köparens och säljarens ansvar för faktiska fel, bostadsrättslagens ansvarsfördelning mellan förening och medlem, servitut och samtycke från make eller sambo vid överlåtelse.I denna sjunde upplaga av Fastighetsförmedling är 2021 års fastighetsmäklarlag fullt ut integrerad, bland annat har det ett nytt kapitel om registrering och tillsyn av fastighetsmäklarföretagen tillkommit. En anpassning av innehållet med hänsyn till rättsutvecklingen har också gjorts, såsom lagstiftningspaketet ”Tryggare bostadsrätt” som trädde i kraft den 1 januari 2023. Boken vänder sig såväl till studerande på fastighetsmäklarutbildningarna som till yrkesverksamma, såsom mäklare, och jurister som arbetar med fastighetsmäklarfrågor. Innehållsförteckning Förkortningar 11 Förord 13 1 Från yrke till profession 15 1.1 Ett paradigmskifte 15 1.2 Varför en profession och inte ett yrke? 18 1.3 Vad är en profession? 19 1.3.1 Akademisk utbildning 19 1.3.2 Fortbildning 20 1.3.3 Egen unik kunskap 21 1.3.4 Branschorganisation 22 1.3.5 Examinationsförfarande och auktorisation 22 1.3.6 Kontroll över tillträde till professionen 23 1.3.7 Etiska regler 23 1.3.8 Service åt allmänheten 24 1.3.9 Identitet 24 1.3.10 Ett eget fackspråk 25 1.3.11 Är fastighetsmäkleri en profession? 25 2 Den reglerade professionen 27 2.1 Regleringen 27 2.1.1 Tillämpliga författningar 27 2.1.2 God fastighetsmäklarsed och mäklarrättens källor 29 2.1.3 Registrering och statlig insyn 37 2.1.4 Utbildningskrav 40 2.1.5 Omsorgsplikt 41 2.1.6 Personligt ansvar 43 2.1.7 FML:s tillämplighet 47 2.1.8 FML:s geografiska tillämplighet 49 2.1.9 Tvingande i konsumentfall 50 2.1.10 Ett internationellt perspektiv 52 2.2 Sanktionerna 54 2.2.1 Straffrättsligt ansvar 55 2.2.2 Civilrättsligt ansvar 56 2.2.3 Disciplinansvar 62 3 Etik, omsorg och personligt ansvar 69 3.1 Etik och moraliska dilemman 69 3.2 Etik och företagskultur 72 3.3 Etik och personligt ansvar 74 4 Mäklarens opartiskhet och självständighet 75 4.1 Opartiskhet 77 4.1.1 En generell norm 77 4.1.2 Förhållandet till konkreta förmedlingsmoment 79 4.1.3 Förbud att agera som ombud 81 4.2 Självständighet 84 4.2.1 Förbud mot självinträde 84 4.2.2 Förbud mot närståendeförmedling 86 4.2.3 Förbud mot handel med fastigheter 90 4.2.4 Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 92 4.2.5 Särskilt om försäkringsförmedling 101 5 Diskrimineringslagen 105 5.1 Diskrimineringsgrunderna 107 5.1.1 Kön 107 5.1.2 Könsöverskridande identitet eller uttryck 108 5.1.3 Etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning 108 5.1.4 Funktionsnedsättning 109 5.1.5 Sexuell läggning 110 5.1.6 Ålder 110 5.2 Sex typer av diskriminering 111 5.2.1 Direkt diskriminering 111 5.2.2 Indirekt diskriminering 113 5.2.3 Bristande tillgänglighet 115 5.2.4 Trakasserier 116 5.2.5 Sexuella trakasserier 117 5.2.6 Instruktion att diskriminera 117 5.3 Situationer där diskriminering är förbjuden 118 5.4 Diskrimineringsersättning 120 5.5 Delad bevisbörda 120 6 Förmedling av olika typer av köpeobjekt 123 6.1 Mäklarens kunskapsplikt om objektstypen och dess reglering 123 6.2 Fastigheter 125 6.2.1 Formerna för avtals ingående 125 6.2.2 Kontraktsbrottsreglerna 127 6.3 Bostadsrätt 131 6.3.1 Allmänt om upplåtelseformen 131 6.3.2 Formerna för avtals ingående 131 6.3.3 Kontraktsbrottsreglerna 133 6.4 Tomträtt 135 6.5 Arrende 136 6.6 Byggnad på ofri grund 138 6.7 Oäkta bostadsrätt 139 6.8 Nyproduktion 142 6.8.1 Småhus 142 6.8.2 Bostadsrätt 143 7 Penningtvättslagen 147 7.1 Allmänt 147 7.2 Riskbedömning och kundkännedom 148 7.3 Åtgärder för kundkännedom 149 7.3.1 Vad ska undersökas? 149 7.3.2 Riskanpassade åtgärder 152 7.3.3 Tidpunkten för identitetskontroll 154 7.3.4 Kontroll utförd av utomstående 156 7.4 Särskilda åtgärder och transaktionsförbud 157 7.4.1 Övervakning och rapportering 157 7.4.2 Transaktionsförbud 158 7.5 Dokumentation och databehandling 159 7.5.1 Bevaring av handlingar och uppgifter 159 7.5.2 Behandling av personuppgifter 159 7.6 Tillsyn och sanktioner 161 8 Uppdragsavtalet 165 8.1 Avtalet är personligt 165 8.2 Skriftlighetskrav 166 8.3 Ångerrätt 168 8.4 Vad bör tas med i uppdragsavtalet? 170 8.5 Ensamrätt 173 8.6 Uppsägning av uppdragsavtalet 174 8.7 Oregistrerade medhjälpare 176 9 Mäklarens ersättning 181 9.1 Olika sätt att beräkna ersättningen 181 9.2 Rätten till provision 183 9.2.1 Förmedlingsuppdrag 184 9.2.2 Bindande överlåtelse 185 9.2.3 Anvisning 188 9.2.4 Orsakssamband 189 9.3 Rätt till provision – två typfall 190 9.3.1 Uppdragsgivaren säljer på egen hand till en köpare som mäklaren anvisat 190 9.3.2 Uppdragsgivaren anlitar ny mäklare och säljer till en köpare som den första mäklaren anvisat 191 10 Mäklarens ansvar för information 193 10.1 Kontrollplikten – rutinmässig informationsinhämtning 194 10.1.1 Inledning 194 10.1.2 Närmare om förfoganderätten 199 10.1.3 Närmare om belastningar 213 10.2 Utredningsplikten – mäklarens ansvar för informationens riktighet 219 10.2.1 Den mäklarrättsliga utredningsplikten 219 10.2.2 Marknadsföringslagens inverkan på ansvaret 225 10.3 Den allmänna upplysningsplikten 229 10.4 Objektsbeskrivningen 239 10.4.1 Skyldigheten att tillhandahålla 239 10.4.2 Obligatoriskt innehåll 240 10.4.3 Frivilligt innehåll 242 10.5 Övrig formaliserad upplysningsplikt till parterna 243 10.6 Budgivningen 245 10.7 Lockpriser 251 10.8 Dokumentation av uppdraget 257 10.8.1 Journal 257 10.8.2 Budgivningslista 258 10.9 Energideklaration 260 11 Rådgivningsplikten 263 11.1 Inledning 263 11.2 Vilka kunskapsområden omfattas? 267 11.3 Rådgivningens svårighetsgrad 274 11.4 Rådgivning och mäklarens opartiskhet 275 11.5 Formaliserad rådgivningsplikt 278 11.5.1 Verka för att säljaren lämnar upplysningar 278 11.5.2 Verka för att köparen undersöker 284 11.5.3 Lämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt 287 11.5.4 Erbjuda boendekostnadskalkyl 288 11.6 Rådgivning i vissa viktiga typsituationer 288 11.6.1 Förbesiktningar 288 11.6.2 Undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt 295 11.6.3 Dold pant i bostadsrätt 298 11.6.4 Oinskrivna servitut 301 11.6.5 Utfästelser 303 11.6.6 Köparen eller säljaren ångrar sig innan bindande köp kommit till stånd 306 11.6.7 Köparen eller säljaren ångrar sig efter att bindande köpeavtal kommit till stånd 313 11.7 Rådgivningsansvar 315 12 Mäklarens kontraktskapande 317 12.1 Inledning 317 12.2 Identifiera potentiella risker och konfliktfrågor 320 12.3 Föreslå kontraktslösningar på de identifierade problemen 325 12.4 Utforma kontrakten på ett godtagbart sätt 329 12.4.1 Besiktningsklausuler 329 12.4.2 Besiktningsklausuler när förbesiktning skett 332 12.4.3 Låneklausuler 334 12.4.4 Friskrivningsklausuler 336 12.4.5 Informationsklausuler 341 12.5 Förklara kontraktsklausulerna och dessas relation till gällande rätt 343 12.6 Verka för att alla överenskommelser dokumenteras 345 12.7 Rådgivning, omsorg och den gemensamma partsviljan 347 12.8 Tillträdet 350 13 Hantering av parternas pengar 353 13.1 Inledning 353 13.2 Skyldighet att verka för handpenning 354 13.3 Depositionsavtal eller skyndsam utbetalning 355 13.4 Depositionsavtalet 356 13.5 Hantering av deponerade medel 357 14 Reglering av fastighetsmäklarföretag 361 14.1 Inledning 361 14.2 Registrering 362 14.3 Tillämpliga materiella regler 363 14.3.1 Verka för att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed 363 14.3.2 Förhållandet till fastighetsmäklaren, köparen och säljaren 364 14.3.3 Sanktionerna 364 Referenser 367 Rättsfallsregister 371 Sakregister 375 |